【トラブル99%回避!】実家じまいのやり方の全て/業者選定のコツ

実家じまいは、やり方を知らずに行うと時間がかかったり、余計な費用がかかるなど、自分の描いたとおりに進みません。空き家で何十年も放置となり、維持費ばかりかかる結果になってしまいます。

でも心配しないでください。実家じまいは一生に一度経験するかどうか。誰もが経験がないので、悩んで当たり前です。

私は、不動産屋で実家じまいの相談に乗ってきました。経験から得た知識で、実家売却の流れから、実家を賃貸に出す方法まで解説していきます。

この記事を読めば、スムーズに実家の処分が進められます。

実家じまいのやり方

実家じまいは何となく始めたり、見切り発車をするのはNGです。費用や時間に加え、多くの人も関わってきます。必ず計画を立てて始めましょう。

以下の順番で進めるのがおすすめです。

実家じまいのゴールを決める

実家じまいを成功させるためには、最初にゴールを決めましょう。ゴールが曖昧なまま進めると、時間がかかるだけではなく、親族間でのトラブルの原因にもなります。具体的な目標がないと、手続きや段取りが進まず、無駄なストレスや対立を生みます。

実家じまいをスムーズに進めるためには、明確なゴールが必要です。ゴールがあると、親族間のトラブルが避けられ、心の負担も和らぎます。

ゴールに向けてやることを洗い出す

次に、決定したゴールに向けてやるべきことを具体的に洗い出してください。やるべきことを明確にしなければ、無駄な費用がかかるだけでなく、親族間のトラブルの原因になります。具体的な計画を立てて混乱を防ぎましょう。スムーズな進行で、無駄な時間や労力を省けます。

売却する場合は以下の手順を踏むことになります。

ご両親が健在である場合、引っ越し先の決定や新しい住まいへの引っ越し手配もあります。必要な手続きのサポートまで、細かく計画しましょう。

実家じまいを円滑に進めるためには、決定したゴールに向けてやるべきことを洗い出しましょう。全体が明確となり、無駄なコストや親族間のトラブルを避けられます。

業者に依頼する内容を決める

実家じまいが明確になったら、業者に依頼するものと自分でできるものを仕分けましょう。すべてを業者に頼むと費用がかさみます。逆にすべてを自分たちでやると、時間がかかり負担が大きくなるので、トラブルの原因になります。バランスを取り、効率よく進めましょう。

ある程度までは自分たちで整理を進めることが可能ですが、最終的には業者に任せるのがベストです。

上記のように思い出の品が出てくると、手が止まってしまったり、情が入って捨てられなくなったりします。プロの業者に依頼すると思いを断ち切れるので、覚えておきましょう。大型家具や家電の処分は専門の業者に任せると、安全に処理できます。

家電はリサイクル費用がかかり、大型家具も自治体によって手続き方法が違う場合があります。一括して業者にお願いすると楽で、買取をしてくれる場合もあります。

業者に依頼するものと自分たちでできるものを上手に仕分けましょう。費用を抑え、効率的に作業を進められます。負担が減ると、トラブルを未然に防げます。

スケジュールを立てて実行する

実家じまいをスムーズに進めるためには、ゴールまでのスケジュールを立てるのが重要です。実家じまいに専念できる時間は限られています。生活や仕事もあるため、24時間体制で行うのは不可能だからです。スケジュールを立てると、効率的に時間を使え、無理なく進められます。

相続人が複数いる場合には、役割分担を決めましょう。各人で担当すると、作業の進行がスムーズになります。

実家じまいを成功させるためには、明確なスケジュールを立て、役割を決めましょう。限られた時間を有効に使い、効率的に進めてください。

実家じまいは準備が大切

実家じまいは準備で決まると言っても過言ではありません。特に家族間(相続人)での話し合いが重要です。

実家じまいのタイミング

実家じまいには3つのタイミングがあります。

家族間で方針は話し合っておこう

家族間で事前に実家じまいの方針を話し合っておきましょう。相続人が複数いる場合、一人の意見だけで物事を決められません。トラブルを防ぐためにも、全員の意見を尊重し、合意を得ましょう。

相続が発生する前にご両親の意見を聞いておくのが大切です。事前の話し合いがあれば、実際に相続が発生したときにもスムーズに対応できるからです。

正月やお盆など家族が集まる機会に、なんとなくでも話し合いの場を設けると、各自の意見や希望を共有できます。

財産の把握と整理

相続が発生する前に、実家の登記や実家を購入した際の契約書などの書類関係を把握しておきましょう。相続が発生した場合、書類の保管場所がわからなければ探すのが大変だからです。書類が見つからないと、余計なストレスや手間になるので注意しましょう。

登記は法務局で取得できます。しかし、実家を買った際の売買契約書を紛失してしまうと、後で譲渡所得にかかる所得税や住民税が高くなる可能性があります。

相続が発生する前に、実家の登記や売買契約書などの書類をしっかりと把握しておきましょう。相続手続きがスムーズに進み、余計な手間や税務上の不利益を避けられます。家族全員で書類の確認と保管場所の共有を行い、備えてください。

実家じまいにかかる期間

実家じまいにかかる期間は、実家を売却するか賃貸に出すかで大きく変わります。立地によっても需要の違いがあるので、全てのケースが同じという訳ではありません。

実家じまいにかかる期間のポイントは以下のとおりです。

設定したゴールによっては何十年もかかるケースもあります。期間を重視する場合は現実的なゴールを設定しましょう。

設定したゴールによって期間は変わる

実家じまいにかかる期間は、設定したゴールによって大きく変わります。実家を売却するのか、賃貸に出すのか、自分たちで住むのかによって、必要な手続きや準備が異なるからです。さらに、ターゲットとする客層も変わるため、応じた準備期間が必要です。

賃貸と売買では需要が高まる時期が異なります。賃貸物件の需要がピークを迎えるのは、年度末(3月)や新年度(4月)です。売買の場合は年間を通じて一定の需要があります。

売却、賃貸、自分たちで住むといった選択肢に応じて、準備や手続きが異なり、期間も変わります。ゴールに合わせた計画を立てると、効率的に実家じまいを進められます。

実家の立地によっては難航する可能性がある

実家じまいにかかる時間は、実家の立地によって大きく変わります。都市部の場合、需要が高いため、売却や賃貸において希望者が早く見つかる可能性が高いです。一方、田舎や都市部でも再建築不可物件の場合は、買い手や借り手が見つかりにくいからです。

実家じまいは、都市部では比較的短期間で済むことが多い一方、田舎や再建築不可物件では時間がかかる可能性があります。事前に実家の立地条件を把握し、計画を立てましょう。

実家の管理状態によっては長引く場合も

実家の管理状態によっては、長引く可能性があります。修繕して賃貸に出す場合、設備や家の状態によってリフォームにかかる時間が大きく異なるからです。老朽化が進んでいる場合は、予想以上の時間がかかります。

実家の修繕が必要な場合は、リフォームに時間がかかるのを見越して計画を立てましょう。解体してからの売却も検討すると、時間と費用を節約できる可能性があります。

実家じまいにかかる費用

実家じまいを行うにはお金がかかり、設定したゴールによって金額が変わってきます。事前に知っておくと、ゴールの設定に役立つので、覚えておきましょう。

主なゴールは以下のとおりです。

売却する場合

売却でも費用はかかります。特に大きいのが解体費用です。解体更地渡しで一戸建てに実家を売却すると数百万円の負担となります。

売却にかかる主な費用は以下のとおりです。

売却に関しては解体するかどうかで大きく費用が変わります。実家がマンションの場合は解体費用や測量費用がかかからないので、最低限の費用で済みます。

賃貸として貸し出す場合

賃貸として貸し出す場合、大きなウエイトを占めるのがリフォーム費用です。

賃貸として貸し出す場合の主な費用は以下のとおりです。

リフォームを行わないで貸し出すのも可能ですが、家賃は安価となり、入居者にも妥協してもらわなければなりません。満足度を高めたり、家賃を高めに設定する場合はある程度のリフォームが必要です。

自分で住む場合

自分で住む場合は、税金等を除けば、0円で住むのも可能です。ただし築年数の古い家は、引越しを機に修繕をおすすめします。配管や設備の入れ替え、クロスの交換などは、家具がない状態で行った方が工事の手間がかからないからです。ライフスタイルに合わせて柔軟に検討しましょう。

自分で住む場合の費用は以下のとおりです。

自分で住む場合はご両親が健在なのか、登記をどうするのかによっても費用が変わってきます。登記をご自身に移す場合は、税金等がかかってくるからです。

実家じまいと税金

実家じまいは業者に費用を払って終わりではありません。自分が実家の権利を得た場合は、税金もかかります。基本的な税金を押さえておきましょう。

知っておきたい税金は以下になります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税は、土地や建物などの固定資産に対して課せられる税金です。一方の都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業のための財源として、一定の区域内の土地や建物に課せられます。

固定資産税と都市計画税は以下のとおりです。

固定資産税は、1月1日時点で土地や家屋を所有している人にかかります。税額は自治体が算出するので、自ら計算をする必要はありません。

固定資産税と都市計画税の概要は総務省のホームページから確認できます。

ご両親が亡くなったり、生前贈与を受けた場合は固定資産税と都市計画税を払うことになります。

相続税・贈与税

相続税は、故人（被相続人）の財産を相続した際に、相続財産に対して課される税金です。一方の贈与税は、生前に財産を他人に無償で譲渡した場合、贈与財産に対して課されます。

相続税と贈与税のポイントは以下のとおりです。

相続税と贈与税については国税庁のホームページで確認できます。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産や株式などの資産を売却（譲渡）した際に発生する所得に対して課される税金です。実家を売却して利益が発生すると譲渡所得税が課されます。

譲渡所得税のポイントは以下のとおりです。

譲渡所得税は国税庁のホームページでも確認できます。

実家じまいの注意点

実家じまいは家という財産が関わるので慎重に進めましょう。トラブルに巻き込まれると、大きく発展してしまう可能性があります。

実家じまいの際に注意したい点は以下のとおりです。

相続人以外の親族に注意する

実家じまいを進める際には、相続人以外の親族の意見に注意しましょう。多くの意見を取り入れると、物事が進まなくなり、スムーズに進行しません。特に相続に関する問題では、意見が分かれます。

ドラマや漫画でもあるように、財産目当てで意見してくることは珍しくありません。相続の権利があるかどうか事前に確認して、毅然とした態度で臨みましょう。

空き家の場合は長い間放置しない

実家が空き家になった場合は、長期間放置してはいけません。空き家は犯罪に利用されるリスクが高く、倒壊や事故が発生すると、近隣に迷惑がかかるからです。

空き家になっている場合は、定期的に様子を見に行きましょう。自主管理が難しい場合は、不動産会社に管理を委託するのも一つの方法です。不動産会社に管理を依頼すると、定期的な見回りやメンテナンスを行うので、安全な状態が保てます。

実家が空き家になった場合は、長期間放置せず、適切に管理しましょう。犯罪や事故のリスクを減らし、近隣への迷惑を防ぐために、定期的な見回りや不動産会社への管理委託を検討するのをおすすめします。

業者を利用する場合は相見積もりを取る

業者を利用する場合は、必ず相見積もりを取りましょう。相見積もりを取ると、適正な価格を把握できる上、サービス内容と価格を比較し、最適な選択ができます。

リスクを避けるためにも、複数の業者から見積もりを取り、しっかりと比較検討するのが重要です。

実家じまいで業者を利用する際には、必ず相見積もりを取りましょう。適正な価格を把握し、最適な業者を選べます。業者の信頼性や実績も考慮した上で、しっかりと比較検討して、満足のいく実家じまいを実現しましょう。

実家じまいで利用する業者の選び方

実家じまいで利用する業者はしっかりと検討して選びましょう。相見積もりを取ったり、口コミやレビューで評判を調べたりして、納得のいく業社と契約すると良いです。

以下を参考に業社選びを進めてください。

実家を売却する場合は不動産屋

実家の売却は不動産屋に依頼しましょう。

不動産の個人売買は可能ですが、複雑な法律に加え、契約書も作成しなければなりません。

実家を不動産屋に依頼して売却する手順は以下のとおりです。

査定依頼で不動産屋を選ぶ際は、大手一社と地元に根ざした中小の不動産屋を数社選びましょう。大手のデータ量と地元に根ざした中小の豊富な情報量をふるいにかけると良いです。担当者との相性もあるので、必ず複数社に依頼してください。

賃貸に出す場合は不動産

実家を賃貸に出す場合も不動産屋に依頼しましょう。賃貸の場合も個人間で契約するのは可能ですが、トラブルも少なくないので、不動産屋に依頼するのが賢明な判断です。

賃貸に出す際の手順は以下のとおりです。

入居後の管理(家賃回収、トラブル対応)は不動産管理会社と管理委託契約を結んでお任せしましょう。自主管理の大家さんもいますが、時間的余裕がないと難しいです。

修繕やリフォームをする場合はリフォーム業者や各専門業者

修繕やリフォームを行う場合は、リフォーム業者や専門業者にお願いしましょう。

どのような工事があるのか、以下に挙げますので参考にしてください。

1、2は必ず実践しましょう。ただし100%防げる訳ではありませんので、3、4、5のいずれかを選択してリスクを減らしてください。

3、4、5に関しては工事を下請け業者に出すので、マージンが発生して割高になる可能があります。交渉次第ですが、トラブルを防ぐためと考えたら、高くはありません。

片付けをする場合は清掃業者や遺品整理業社

不用品処分と清掃もリフォーム、修繕と考え方は同じです。相見積もりを取り、具体的な内容を聞きましょう。管理委託契約を結んでいれば、不動産管理会社にお願いするのも可能です。

まとめ

実家じまいにやり方を解説しました。流れ、疑問点を一つひとつお話ししたので、初めての方も安心して取り組めます。

最後にこの記事のまとめです。

実家を売却、賃貸する場合は必ず不動産屋に依頼しましょう。まずは複数社に相談し、自分たちに合うところを選びましょう。実家じまいは計画を立て一つひとつ丁寧にこなしていけば、確実に終わります。過程が大変でトラブルが絶えないので、多少費用がかかっても各専門業社に依頼するのがおすすめです。

実家じまいのやり方のよくある質問

実家じまいに補助金は使えるの?

空き家問題に取り組む国土交通省が「空き家対策総合支援事業」として自治体の支援を行っています。空き家の解体や活用に関しての補助金が各自治体から出ているので、ホームページ等を確認してみましょう。

 参考

国土交通省:空き家対策総合支援事業

仏壇や神棚はどうしたらいいの?

仏壇や神棚は供養(魂抜き)後に処分してください。仏壇は菩提寺に、神棚は神主さんにお願いしましょう。菩提寺や指定の神社がない場合は仏具店に相談すると良いです。供養が終われば移動ができるので、そのまま処分をお寺や神社にお願いするのがベスト。粗大ゴミや不用品回収での処分も可能です。

空き家の維持費はどれぐらいかかるの？

空き家の維持には以下の費用がかかります。

• 固定資産税、都市計画税
• 火災保険
• 光熱費
• 修繕費用
• 不動産屋への管理委託費など

 参考

NPO法人空家・空地管理センター:空き家の維持費用

空き家の場合は防犯と管理はどうしたらいいの？

空き家は定期的に見回るか、ご近所さんと交流があれば異常がないか聞くのも手です。時間的余裕などがない場合は、不動産管理会社に管理を委託しましょう。